อสังหาริมทรัพย์ เปรียบเสมือนรากฐานที่สำคัญในชีวิต หลายคนใฝ่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง บ้างก็มองหาที่อยู่อาศัยสะดวกสบาย หรืออาคารทางธุรกิจบริเวณใจกลางเมือง บ้างก็มองหาโอกาสในการลงทุนเพื่อผลตอบแทน การทำความเข้าใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์คืออะไรจึงเป็นสิ่งสำคัญไม่น้อย
ในบทความนี้เราจะสำรวจ และเข้าใจถึงประเด็นสำคัญที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญทางเศรษฐกิจประเภทอสังหาริมทรัพย์ บริษัทอสังหาคืออะไร เจ้าของอสังหาคือใครได้บ้าง รวมถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่า จะได้เข้าใจถึงทางเลือกลงทุนและบริหารจัดการทรัพย์สินที่เต็มไปด้วยความท้าทาย
บทความนี้จะเป็นแนวทางที่ช่วยให้มองเห็นด้านต่าง ๆ ของอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจอสังหาคืออะไร ที่ดินเป็นสังหาหรืออสังหา เข้าใจเทรนด์และความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในตลาด ไปดูพร้อมกันเลย
อสังหาริมทรัพย์ คืออะไร
อสังหาริมทรัพย์ คือที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมไปถึงทรัพย์สินอื่น ๆ ติดอยู่กับที่ดินไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้มีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น เช่น ต้นไม้ สิ่งปลูกสร้างใต้ดิน รวมถึงสิทธิจะใช้ประโยชน์จากที่ดิน สิทธิจะเข้าออกที่ดิน สิทธิครอบครอง อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์มีมูลค่าสูง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นที่นิยมในปัจจุบัน
ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ตามลักษณะใช้งาน
อสังหาริมทรัพย์คือที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีหลายประเภทตามลักษณะทรัพย์สินและใช้งานต่าง ๆ หรือขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการใช้งาน อสังหาริมทรัพย์แบ่งออกตามลักษณะใช้สอย มีดังนี้
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (Residential Property)
อสังหาริมทรัพย์คือสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ เช่น
- บ้านเดี่ยว: บ้านเดี่ยวเป็นบ้านแยกตัวไม่ติดกับบ้านอื่น เป็นบ้านสร้างบนที่ดินแปลงเดียว มีพื้นที่ส่วนตัว เหมาะสำหรับครอบครัวขนาดใหญ่
- บ้านแฝด: บ้านแฝดเป็นบ้าน 2 หลังสร้างติดกัน มีพื้นที่ส่วนตัวน้อยกว่าบ้านเดี่ยว เหมาะสำหรับครอบครัว ขนาดกลางหรือขนาดเล็ก
- ทาวน์เฮาส์: ทาวน์เฮาส์เป็นบ้านมีหลายหลังเรียงติดกันตั้งแต่ 2 หน่วยขึ้นไป มีพื้นที่ส่วนตัวน้อยกว่าบ้านเดี่ยว เหมาะสำหรับครอบครัวขนาดเล็ก ตึกปลูกติดต่อกันตั้งแต่ 2 หน่วยขึ้นไป โดยมีฝาร่วมกันด้านหนึ่งหรือสองด้านขึ้นไปอาจเป็นชั้นเดียวหรือหลายชั้นก็ได้ ตัวตึกอยู่ลึกเข้ามาจากริมถนน มีบริเวณที่ว่างหน้าบ้านอาจใช้เป็นที่จอดรถหรือทำประโยชน์อย่างอื่น
- คอนโดมิเนียม: คอนโดมิเนียมเป็นอาคารชุดที่พักอาศัย มีหลายชั้น มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เหมาะสำหรับคนโสด คู่รัก หรือครอบครัวขนาดเล็ก โดยสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ ในแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
- อพาร์ตเมนต์: อพาร์ตเมนต์เป็นอาคารชุดที่พักอาศัย มีหลายชั้น มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ราคาเช่าถูกกว่าคอนโดมิเนียม
- แฟลต: แฟลตเป็นอาคารชุดที่พักอาศัย มีหลายชั้น มีสิ่งอำนวยความสะดวกน้อยกว่าคอนโดมิเนียม ราคาเช่าถูก
อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เหมาะแก่การลงทุนของบริษัทอสังหาคือธุรกิจการลงทุนซื้อขาย ให้เช่าสิทธิ์ หรือเจ้าของอสังหาคือซื้อขายบ้าน ที่ดิน ทำโรงแรม รีสอร์ต เหมาะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยเป็นอย่างมาก
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Property)
อสังหาริมทรัพย์คือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์ ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ เช่น
- อาคารสำนักงาน: อาคารสร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์หลักในการรองรับการทำงานของธุรกิจและองค์กรต่าง ๆ โดยอาคารประเภทนี้มักออกแบบและจัดสรรพื้นที่ให้เหมาะกับการทำงาน มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน รองรับการใช้งานหลากหลาย
- ห้างสรรพสินค้า: ห้างสรรพสินค้า (Department Store) เป็นอาคารขนาดใหญ่ มีหลายชั้น มีร้านค้าหลากหลายประเภท แยกตามแผนก โดยไม่มีการขายผ่านตัวแทนจำหน่าย ห้างสรรพสินค้ามักขายผลิตภัณฑ์เกี่ยวกับเสื้อผ้า เครื่องเรือน เครื่องใช้ในบ้าน เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมไปถึงสายผลิตภัณฑ์อื่น ๆ
- โรงแรม: โรงแรมเป็นสถานที่ให้บริการที่พักชั่วคราวแก่ผู้เดินทาง นักท่องเที่ยว มีหลายประเภท หลายห้อง หลายระดับราคา พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
- ตลาดสด: ตลาดสดเป็นสถานที่จำหน่ายอาหารสด อาหารแห้ง และสินค้าอุปโภคบริโภค มักพบในพื้นที่ชุมชน และเป็นส่วนสำคัญของวัฒนธรรมและเศรษฐกิจท้องถิ่น ตลาดสดมีบรรยากาศคึกคักและมีชีวิตชีวา
- ศูนย์ประชุม: ศูนย์ประชุมเป็นสถานที่จัดประชุม สัมมนา และงานอีเวนต์ต่าง ๆ มีขนาดใหญ่ ตั้งในพื้นที่มีประชากรหนาแน่น อาจมีห้องประชุมและโถงนิทรรศการหลายแห่ง รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ
- อาคารพาณิชย์: อาคารพาณิชย์เป็นอาคารมีหลายชั้น ชั้นล่างอาจใช้สำหรับประกอบธุรกิจ ชั้นบนใช้สำหรับพักอาศัย หรืออาจสร้างรองรับธุรกิจและองค์กร เหมาะกับใช้งานหลากหลาย
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (Industrial Property)
อสังหาริมทรัพย์คือสิ่งปลูกสร้างเพื่ออุตสาหกรรม ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ เช่น
- โรงงาน: โรงงานเป็นสถานที่ใช้สำหรับผลิตสินค้า มีหลายประเภท หลายขนาด
- คลังสินค้า: คลังสินค้าเป็นสถานที่ใช้สำหรับเก็บสินค้าอย่างเป็นระบบ มีหลายประเภท หลายขนาด
- นิคมอุตสาหกรรม: นิคมอุตสาหกรรมเป็นสถานที่มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน เหมาะสำหรับการประกอบธุรกิจอุตสาหกรรม โดยจัดเตรียมโครงสร้างพื้นฐาน และบริการต่าง ๆ รองรับการประกอบธุรกิจ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร (Agricultural property)
อสังหาริมทรัพย์คือที่ดินเพื่อการเกษตร ประกอบด้วย อสังหาริมทรัพย์ เช่น
- ที่ดินทำนา: ที่ดินทำนาเป็นที่ดินใช้สำหรับปลูกข้าว มีขนาดใหญ่ในพื้นที่ราบมีน้ำเพียงพอ ข้าวเป็นพืชต้องการน้ำมาก ดังนั้นที่ดินทำนาจึงต้องสามารถกักเก็บน้ำได้
- ที่ดินทำสวน: เป็นที่ดินใช้สำหรับปลูกพืชสวนครัว ไม้ผล หรือไม้ดอก ที่ดินประเภทนี้มักพบในพื้นที่มีน้ำเพียงพอ สภาพอากาศเหมาะสม ที่ดินทำสวนมีขนาดแตกต่างกันไป
- ฟาร์มปศุสัตว์: ฟาร์มปศุสัตว์เป็นสถานที่เลี้ยงสัตว์ เพื่อการค้า เน้นผลิตเนื้อสัตว์ นม ไข่ ขน หนัง สัตว์เลี้ยง มีหลากหลายประเภท
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน (Vacation Property)
อสังหาริมทรัพย์คือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพักผ่อน ประกอบด้วย อสังหาริมทรัพย์ เช่น
- รีสอร์ท: รีสอร์ทเป็นสถานที่พักผ่อนตากอากาศ มักตั้งอยู่ในสถานที่มีธรรมชาติสวยงาม เงียบสงบ เหมาะสำหรับพักผ่อน มักตั้งอยู่ริมทะเล บนภูเขา อยู่ในป่าเชิงอนุรักษ์ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
- โรงแรม: โรงแรมเป็นสถานที่ให้บริการที่พัก มีหลายประเภท หลายระดับราคา
- บ้านพักตากอากาศ: บ้านพักตากอากาศเป็นบ้านที่ใช้สำหรับพักผ่อน มักจะอยู่ริมทะเล ชายหาดบนภูเขา ริมทะเลสาบ หรือในสถานที่ท่องเที่ยว บ้านพักตากอากาศมักมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
- เกสต์เฮาส์: เกสต์เฮาส์เป็นสถานที่พักผ่อนประเภทหนึ่ง มีขนาดเล็กกว่าโรงแรม ราคาถูกกว่าโรงแรม มีบรรยากาศเป็นส่วนตัวมากกว่า มักเป็นเจ้าของและดำเนินการโดยครอบครัวหรือบุคคล
อสังหาริมทรัพย์มีหลายประเภท หลายลักษณะและมีคุณสมบัติแตกต่างกันตามการใช้งานและวัตถุประสงค์ของเจ้าของ
นอกจากนี้ประเภทของอสังหาริมทรัพย์อาจมีแบ่งย่อยเพิ่มเติม ขึ้นอยู่กับลักษณะใช้งานและวัตถุประสงค์ของการลงทุน เช่น
- อสังหาริมทรัพย์คือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพิเศษ ประกอบด้วย อสังหาริมทรัพย์ เช่น
- โรงเรียน: สถานที่ให้ความรู้ พัฒนาทักษะแก้ผู้เรียนให้มีความคิดสร้างสรรค์
- โรงพยาบาล: สถานที่รักษาผู้ป่วยหรือได้รับบาดเจ็บ มีโรงพยาบาลหลายประเภท รวมถึงโรงพยาบาลทั่วไป โรงพยาบาลเฉพาะทาง และโรงพยาบาลเด็ก โรงพยาบาลทั่วไปให้บริการด้านการดูแลสุขภาพหลากหลาย รวมถึงบริการฉุกเฉิน ดูแลผู้ป่วยในและผู้ป่วยนอก
- สถานที่ราชการ: สถานที่ตั้งอันเป็นที่ปฏิบัติงานของราชการหรือข้าราชการตามปกติ
- สถานที่ท่องเที่ยว: สถานที่ซึ่งผู้คนเดินทางไปเพื่อพักผ่อนหย่อนใจ เรียนรู้ หรือสัมผัสประสบการณ์ใหม่ ๆ สถานที่ท่องเที่ยวมีหลายประเภท
- อสังหาริมทรัพย์คือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการลงทุน ประกอบด้วย อสังหาริมทรัพย์ เช่น
- ที่ดินเปล่า: แปลงที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินเปล่าสามารถใช้ได้หลายวัตถุประสงค์ เช่น เกษตร พัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย และการพาณิชย์
- อาคารชุด:อาคารมีหน่วยที่อยู่อาศัยหลายชุด ซึ่งแต่ละชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลแยกต่างหาก อาคารชุดมักเรียกว่าคอนโดมิเนียม อาคารชุดมีหลายประเภทเช่นอาคารชุดสูง
- กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT): กองทุนรวมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีหลายประเภท
- อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ประกอบด้วย อสังหาริมทรัพย์ เช่น
- ที่ดินริมทะเล: ที่ดินที่ตั้งอยู่ริมทะเล มักใช้เพื่อพักผ่อนหย่อนใจ ที่อยู่อาศัย และการพาณิชย์ ที่ดินริมทะเลอาจเป็นทรัพย์สินที่มีค่า เนื่องจากความต้องการที่ตั้งชายหาดมีสูง
- ที่ดินบนภูเขา: ที่ดินบนภูเขา หมายถึง พื้นที่บนภูเขาที่มีลักษณะเป็นแปลงที่ดิน มักถูกใช้เพื่อวัตถุประสงค์ที่หลากหลาย เช่นการเกษตร แหล่งท่องเที่ยว ที่อยู่อาศัย การอนุรักษ์
- เกาะ: พื้นดินที่ล้อมรอบด้วยน้ำ มีขนาดเล็ก อาจพบได้ในมหาสมุทร ทะเล ทะเลสาบ หรือแม่น้ำ เกาะขนาดเล็กเรียกว่าเกาะเล็กเกาะขนาดเล็กหลายเกาะอยู่รวมกันเป็นกลุ่มเรียกว่า หมู่เกาะ
มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไรบ้าง
อสังหาริมทรัพย์คือสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินมีมูลค่าสูง ดังนั้นมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ และขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้แต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยแตกต่างกัน ดังต่อไปนี้
1. ทำเลที่ตั้ง
- พื้นที่: อสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองหรือพื้นที่มีความต้องการสูง มักจะมีมูลค่ามากกว่า
- การคมนาคม: อสังหาริมทรัพย์ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ มักจะมีมูลค่ามากกว่า
- สิ่งอำนวยความสะดวก: อสังหาริมทรัพย์ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า มักจะมีมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น
2. ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์
- ประเภท: อสังหาริมทรัพย์คือประเภทที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม มักจะมีมูลค่ามากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชย์ และขึ้นอยู่กับความต้องการของตลาด
- ขนาด: อสังหาริมทรัพย์มีขนาดใหญ่ มักจะมีมูลค่ามากกว่าอสังหาริมทรัพย์มีขนาดเล็ก, ลักษณะการใช้งาน และคุณสมบัติพิเศษทำให้มีผลต่อมูลค่า
- สภาพ: อสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาพดีใหม่ ซ่อมแซมน้อย ย่อมมีมูลค่าสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาพเก่า
- อายุ: อสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ มักจะมีมูลค่ามากกว่าอสังหาริมทรัพย์เก่าสร้างมานานแล้ว
3. สภาพเศรษฐกิจ
- อัตราดอกเบี้ย: อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น มักจะทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีผลต่อค่าใช้จ่ายซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตราดอกเบี้ยต่ำ ย่อมทำให้ผู้คนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ง่ายขึ้น
- ภาวะเงินเฟ้อ: ภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้น มักจะทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น
- สภาวะเศรษฐกิจ: สถานการณ์ทางเศรษฐกิจทั่วโลกหรือภายในประเทศ รวมถึงสถานการณ์การระบาดของโรค สามารถมีผลต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ สภาวะเศรษฐกิจดี มักจะทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นด้วย
- อุปสงค์และอุปทาน: อสังหาริมทรัพย์มีอุปสงค์สูง มีคนต้องการซื้อมากกว่าจำนวนที่มีขาย ย่อมมีราคาสูงกว่า
4. ปัจจัยอื่นๆ
- นโยบายภาครัฐ: นโยบายภาครัฐเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิทางที่ดินมีผลต่อมูลค่าเช่น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ สนับสนุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ย่อมส่งผลดีต่อราคาอสังหาริมทรัพย์
- ความต้องการของตลาด: ต้องการของตลาดในขณะนั้น ๆ สามารถทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหรือลดลง อสังหาริมทรัพย์มีความต้องการสูง มักจะมีมูลค่ามากกว่า
- ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค: ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ความเชื่อและค่านิยม: ความเชื่อและค่านิยมของคนในสังคม เช่น นิยมบ้านเดี่ยวมากกว่าคอนโดมิเนียม ย่อมส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์
- ความต้องการของผู้ซื้อและผู้เช่า: ความต้องการและทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีผลต่อมูลค่าของทรัพย์สิน
- ความเป็นไปได้ในการพัฒนา: ความเป็นไปได้ในการพัฒนาทรัพย์สินในอนาคต, เช่น การสร้างโครงการพัฒนาบริเวณรอบ ๆ ทรัพย์สิน
- เหตุการณ์เฉพาะหน้า: เหตุการณ์เฉพาะหน้า เช่น ภัยธรรมชาติ ภาวะสงคราม ย่อมส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์
สรุป มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ผู้ซื้อและนักลงทุนควรพิจารณาปัจจัยเหล่านี้อย่างระมัดระวัง และต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์คืออะไรให้ชัดเจนด้วย
สรุปอสังหาริมทรัพย์คืออะไร
อสังหาริมทรัพย์คือทรัพย์สินมีตั้งแต่ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างหรือทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดกับที่ดิน ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน อาคารสำนักงาน โรงแรมหรือโรงงาน และปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์คือสภาพเศรษฐกิจ นโยบายภาครัฐ ความต้องการของตลาด ลักษณะและประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ส่งผลต่อมูลค่าและการใช้งานของทรัพย์สิน ดังนั้นนักลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ
